Um julgado da 3ª Vara Cível de Gurupi, Tocantins, em 2026, reafirmou princípio que parecia esquecido na prática: a arrematação de um imóvel não transfere direitos de cobrança de aluguéis caso reste sem assinatura judicial. O Banco do Brasil, arrematante de imóvel alugado ao espólio de um proprietário falecido, tentou cessar os pagamentos de aluguel argumentando que a arrematação já havia transmitido a propriedade e os direitos conexos. O Juiz Gerson Fernandes Azevedo, contudo, deu razão ao espólio: sem a assinatura do magistrado no auto de arrematação, não há transmissão de direitos reais — nem propriedade, nem aluguéis.
O cenário era complexo. O espólio alugava imóvel comercial ao Banco do Brasil por R$ 3 mil mensais. Entre março de 2024 e novembro de 2025, a instituição deixou de pagar, alegando que a arrematação judicial havia transferido os direitos e, portanto, os aluguéis eram problema do novo proprietário, não seu. O banco recorreu à consignação, pagando apenas parte do período (julho 2024 a setembro 2025) e deixando pendentes os meses de março a junho de 2024 e outubro 2025 em diante.
A fundamentação se apoiou na Lei 8.245/1991 (Lei de Locações), artigos 9º, inciso III, e 23, inciso I. Mas o cerne da decisão toca em direito processual civil ainda mais profundo: a transmissão de propriedade em processo executivo segue rito específico. Não basta o banco fazer um lance vencedor na praça (leilão); não basta o martelo do leiloeiro bater. A transmissão só ocorre quando o juiz assina o auto de arrematação, documentando formalmente que a propriedade e os direitos inerentes — incluindo aluguéis pendentes — transitam para o arrematante.
A mera ocorrência da praça, portanto, não operam transferência automática. O lance vencedor cria obrigação de pagar; a assinatura judicial cria propriedade. O interregno entre ambos é vácuo jurídico potencialmente desfavorável ao arrematante que quer se esquivar de obrigações pré-arrematação. O magistrado estabeleceu que o banco tentava se aproveitar dessa brecha, usando a “promessa de arrematação” para eximir-se de dever que ainda era dele.
A decisão ordenou despejo do banco com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, considerando a inadimplência injustificada. Mas mais importante é o enunciado de direito: arrematação incompleta (sem assinatura) não transfere direitos reais nem ao recebimento de frutos civis. O proprietário original — neste caso, o espólio — permanece titular de aluguéis, mesmo que o imóvel esteja sub judice.
Essa jurisprudência consolida proteção importante ao locador. Em execuções judiciais, locatários frequentemente alegam que a arrematação iminente os autoriza a reter aluguéis ou a negociar com o “novo proprietário”. A decisão nega-lhes essa saída: se a arrematação não foi formalizada (assinada pelo juiz), os aluguéis permanecem dever do locatário para com o proprietário registral, que é quem pode exigir juridicamente. O banco não podia alegar que “já era proprietário” quando ainda não tinha assinatura judicial, logo continuava devedor de aluguel ao espólio.
O impacto para locadores é duplo. Primeiro, protege a renda durante a vigência da ação executiva. Se o imóvel do seu inquilino é penhorado e vai à leilão, você não perde os aluguéis que lhe devem até o momento em que a arrematação se perfaz — isto é, até a assinatura judicial. Segundo, cria fundamento legal claro para cobrar aluguéis do arrematante caso ele não assine a arrematação: ele está usando o imóvel (de fato está penhorado em seu nome), mas não está livre de obrigações anteriores que não transmitem para ele.
Para locatários, a mensagem é mais sobria: arrematação não o tira da obrigação de pagar aluguel. Mesmo que o proprietário esteja em execução, o inquilino segue devendo aluguéis ao titular registral. A execução é problema do proprietário-devedor; o aluguel segue sendo obrigação do locatário para com aquele que consta no contrato ou no registro.
A jurisprudência anterior sobre execução e arrematação é repleta de sutilezas. Há decisões sobre transmissão de arrematação com “efeitos ex tunc” (retroativos ao lance) em alguns contextos, ou “ex nunc” (apenas a partir da assinatura) em outros. Este julgado é claro: para direitos de cobrança de aluguéis (frutos civis), a transmissão é ex nunc — só ocorre na assinatura. Frutos produzidos antes da assinatura são do proprietário original, não do arrematante.
O caso também ressalta ponto prático: a Lei de Locações, particularmente sobre hipóteses de despejo e cobrança, presume que o locatário pague sempre ao proprietário registral. Se o imóvel foi penhorado, o locatário não pode, por sua conta e risco, reter aluguel alegando que “logo terá novo proprietário”. Deve continuar pagando ao antigo proprietário (ou ao espólio), que será responsável por prestar contas ao arrematante se for o caso.
Um cenário comum: proprietário-devedor penhoriza imóvel alugado; o inquilino tenta negociar direto com o executante na esperança de abater aluguel de uma dívida. O tribunal de Gurupi diz: essa negociação é inválida. O arrematante só tem direito a aluguéis a partir de sua assinatura, não antes. Logo, aluguéis devidos antes da assinatura não são seus para negociar.
Outro impacto: proprietários que têm imóvel penhorado e querem se proteger agora têm jurisprudência clara. A mera existência de execução não apaga direito a aluguéis. O inquilino continua obrigado. Se cessar pagamento, o proprietário pode exigir despejo mesmo durante a execução do bem, com fundamento em que a arrematação não foi completada, logo a locação segue ativa.
A Lei de Locações, na verdade, é mais antiga que essa sutileza. Mas a prática executiva às vezes a ignora. Bancos e credores, ao arrematarem imóvel, às vezes tomam posse alegando que o aluguel “já é deles”, mesmo sem assinatura. O julgado de Gurupi corrige essa distorção: a posse de fato não substitui ato formal de transmissão.
Para proprietários com inquilino inadimplente que também está em execução, essa jurisprudência é escudo legal. O banco não pode alegar que absorve dívida do aluguel sob pretexto de arrematação futura. Você mantém direito a exigir o aluguel até que a assinatura judicial ocorra. E se o arrematante não assinar ou atrasar, você tem fundamento para agir.
Igualmente, proprietários em conflito com inquilino sobre despejo podem usar essa jurisprudência: se o imóvel está penhorado, o despejo não fica suspenso. A Lei de Locações mantém o direito de despejo até que a arrematação se formalize (assinatura). Logo, ação de despejo pode prosseguir em paralelo à execução.
Uma cautela: essa jurisprudência é de tribunal local (TJTO), não do STJ ou STF. Logo, não é vinculante para outros estados. Mas é precedente respeitável e alinha-se a jurisprudência majoritária sobre quando direitos reais transmitem em execução. Magistrados em outros estados tendem a seguir lógica similar: transmissão de direitos reais (propriedade, aluguéis) ocorre na assinatura, não no lance.
A decisão ainda reafirma que o arrematante não pode ignorar obrigações legais do bem durante a execução. Se o imóvel está alugado, o arrematante não entra automaticamente nos direitos do locador sem também assumir a responsabilidade pela gestão. Ou assume tudo (propriedade e aluguéis, com ônus de administrar), ou não assume nada até assinatura formal.
Para advogados que atuam em Tocantins em causas imobiliárias e execução, esse julgado é referência obrigatória. Serve para defender locador contra banco que tenta se esquivar de aluguel pendente, e para defender locatário contra propriedade que o quer despejar antes de formalizar arrematação. A jurisprudência é equilibrada: respeita rito processual (assinatura é condição essencial) sem prejudicar ninguém ilicitamente.
A conclusão é que arrematação é processo, não evento instantâneo. Começa no lance, formaliza-se na assinatura. Direitos reais (especialmente aluguéis) transmitem-se apenas quando o processo termina, isto é, quando o juiz assina. Até lá, o proprietário original mantém proteção legal sobre seu bem e sua renda. Esse é o estado da arte em jurisprudência imobiliária em 2026.
Leia também
- Arrematação Judicial Incompleta não Transfere Propriedade: o que Isso Significa para Locatários
- Arrematação incompleta não transfere propriedade: TJ-Tocantins reafirma formalidades do processo executório
Fonte consultada: www.conjur.com.br
