Quem tem um imóvel alugado e enfrenta uma execução contra o inquilino conhece a angústia de receber notificações sobre bloqueios de bens e “arrematações” do imóvel. Uma decisão recente da 3ª Vara Cível de Gurupi, em Tocantins, esclarece um ponto crítico: a simples realização do leilão e aceitação de uma proposta de compra não transferem automaticamente a propriedade nem extinguem os direitos do locador sobre os aluguéis.
O caso envolveu uma propriedade que gerava R$ 3 mil mensais de aluguel. O inquilino, que era o Banco do Brasil, parou de pagar entre março de 2024 e novembro de 2025, argumentando que o imóvel havia sido arrematado em um processo de execução. Tecnicamente, havia um lance vencedor. Mas faltava o que a lei considera indispensável: a assinatura do juiz na escritura de venda.
Sem esse documento formalizado pelo juiz competente, a propriedade permanecia nas mãos do locador original. E, consequentemente, o direito de receber os aluguéis também. O Banco do Brasil ainda tentou se redimir apresentando uma ação de consignação em pagamento, mas apenas de parte do débito acumulado. O juiz Gerson Fernandes Azevedo rejeitou integralmente a defesa e ordenou a desocupação do imóvel.
A fundamentação é sólida e repousa sobre dois pilares. Primeiro, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) estabelece requisitos específicos para a extinção de contratos de locação e dos direitos que deles derivam. Segundo, o Código de Processo Civil deixa claro que a transferência de direitos reais exige que todas as formalidades sejam cumpridas, incluindo a assinatura do magistrado. Um leilão aberto, por mais que tenha um vencedor, é apenas o primeiro passo de um processo que não se conclui sem a intervenção final da autoridade judicial.
Por que isso importa? Para proprietários, a implicação é tranquilizadora: se seu imóvel alugado for penhorado e arrematado, você ainda tem direitos a defender. A execução não é automática apenas porque houve uma proposta de compra. Para inquilinos que tentam se blindar argumentando que “a propriedade foi vendida”, a lição é contrária: não basta participar de um leilão. É preciso completar o processo administrativo e judicial de formalização.
A decisão também reforça um princípio processual mais amplo: ninguém pode se beneficiar de sua própria negligência. O banco interrompeu pagamentos antecipando uma transferência que nunca se concluiu. Quando se vê em cheque, não pode simplesmente ficar quieto esperando que o problema desapareça. A lei exige boa-fé de ambas as partes.
Para proprietários que enfrentam situações assim, há lições práticas. Primeira: não aceite explicações vagas sobre “execução em andamento” como desculpa para não pagamento. Exija documentos. Segunda: se de fato houve um leilão, acompanhe o processo no tribunal para saber se a sentença de arrematação foi assinada. Terceira: considere consultar um advogado especializado em imóvel na sua região assim que perceber sinais de inadimplência, antes que a situação se complique com execuções paralelas.
A jurisprudência sobre execução imobiliária é abundante e, em geral, favorece proprietários que entendem as regras do jogo. Tribunais brasileiros reconhecem que um processo sem fim não é execução; é abandono. E proprietários têm direito a não ser abandonados quando cumprem sua parte do contrato de aluguel.
Esse julgado também abre espaço para outra discussão: quantas vezes inquilinos usam a “ameaça” de execução como ferramenta de negociação para reduzir débitos? A decisão deixa claro que a ameaça sem fundamento (leilão não finalizado) não é escudo legal válido. Proprietários podem e devem reagir com força processual equivalente.
Se você está em uma situação parecida — propriedade alugada, inquilino que alega execução e parou de pagar, ou você é inquilino tentando se defender em um leilão — o direito imobiliário oferece ferramentas que a maioria das pessoas desconhece. Esse caso de Tocantins é uma vitória clara para quem entende como lê-lo. Mas é também um alerta: sem acompanhamento profissional, proprietários ficam refém da interpretação do outro lado.
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Fonte consultada: www.conjur.com.br
