Quando um comprador desiste de uma compra de imóvel, a pergunta que fica é sempre a mesma: quanto da quantia já paga será devolvido? O STJ acaba de deixar clara a resposta em decisão que afeta diretamente milhares de contratos no Brasil.
Em julgado recente na Quarta Turma, o Superior Tribunal de Justiça confirmou que é válida a retenção de até 50% dos valores pagos quando o contrato foi celebrado no regime de patrimônio de afetação (Lei 13.786/2018). Para contratos anteriores, o STJ já consolidava a retenção de 25%. O que isso significa na prática? Significa que você não precisa provar que a construtora teve prejuízo. A lei autoriza a retenção como compensação pelas despesas gerais e para desestimular desistências.
Mas aqui vem o ponto crítico que muitos desconhecem: essa retenção só é válida se estiver expressamente prevista no contrato. Se o documento for silencioso sobre o tema, a construtora não tem direito automático à retenção. É por isso que escolher um advogado competente desde a assinatura do contrato importa tanto. Um profissional experiente revisa essas cláusulas e identifica armadilhas.
O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) coloca-se acima da Lei do Distrato em muitos cenários. Quando preenchido o requisito de relação de consumo (e na maioria dos casos de imóvel residencial isso ocorre), o CDC pode prevalecer. A Terceira Turma do STJ já fixou entendimento de que multas abusivas por desistência devem ser reduzidas a 25% mesmo quando a cláusula contratual fala em 50%. O tribunal reconhece que a proteção ao consumidor não é dispensável.
A decisão recente reafirma um ponto que ainda gera dúvidas: qual a diferença entre “retenção de valores” e “multa por desistência”? Na prática, a retenção não exige prova de dano. É uma sanção contratual pré-estabelecida, amparada na lei. A construtora não precisa comprovar quanto perdeu com o desfazimento. Para o consumidor, isso significa que contestar uma retenção de 50% exige argumentar que ela é excessiva, desproporcionada ou que violou o CDC, não que a construtora teve ou não prejuízo.
Um cenário comum: você pagou 10 parcelas de R$ 50 mil em um imóvel (total R$ 500 mil) e desistiu após 2 anos. Sob a Lei 13.786/2018 com patrimônio de afetação, a construtora pode reter R$ 250 mil (50%) se a cláusula prevê. Você receberia R$ 250 mil. Parece justo? Depende. Se você desistiu porque a obra foi parada indefinidamente, esse desconto é abusivo e merece redução. Se desistiu porque arrependeu de suas próprias vontades, a retenção é mais defensável.
O STJ também abordou um detalhe que muda tudo: a “taxa de ocupação”. Em lotes não edificados ou em fases iniciais, a construtora pode descontar também uma taxa de ocupação ou fruição do imóvel. Isso é uma camada extra de retenção. Alguns contratos preveem retenção + taxa de ocupação, o que pode significar descontos de 60%, 70%. Nesses casos, o consumidor tem argumentos fortes para discutir abusividade.
Qual é o prazo para a devolução? Aqui está outra vitória recente do consumidor. O STJ consolidou que a devolução deve ser rápida – não há previsão de espera de meses ou anos. A demora injustificada configura enriquecimento ilícito da construtora. Se você rescindiu em janeiro e estamos em julho ainda aguardando o reembolso, há irregularidade. Os tribunais têm condenado construtoras a pagar juros e correção monetária além do valor retido.
Se você está pensando em rescindir um contrato ou recebeu aviso de retenção de 50%, procure entender bem os cinco pontos: (1) qual lei rege seu contrato (Lei 4.591/1964, Lei 13.786/2018 ou CDC puro); (2) se há patrimônio de afetação; (3) se a cláusula penal é razoável face às circunstâncias; (4) se há taxa de ocupação adicional; (5) quanto tempo levou desde a rescisão até o crédito. Cada um desses elementos pode mudar o resultado. Consulte um especialista em rescisão contratual imobiliária para revisar seu caso específico. Muitas retenções são reduzidas em juízo porque o consumidor não sabe que pode contestar.
Uma última observação: o STJ não disse que 50% é sempre válido. Disse que “pode ser válido se expressamente pactuado”. O tribunal mantém abertura para questionar cláusulas abusivas. Isso significa que cada caso merece análise individualizada. O que é válido para um contrato pode não ser para outro, dependendo do contexto, do valor envolvido e de outras obrigações assumidas pelas partes.
Onde se informar e obter ajuda
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Fonte consultada: www.stj.jus.br
