O juiz Gerson Fernandes Azevedo da 3ª Vara Cível de Gurupi (Tocantins) prolatou sentença em julho de 2026 que reafirma uma verdade basilar do processo executório civil: a mera existência de um lance vencedor em hasta pública não opera, por si só, a transferência de propriedade ou posse do bem. É necessário cumprir todos os requisitos formais legalmente previstos, incluindo a assinatura do magistrado no auto de arrematação. Essa lição, aparentemente elementar, continua a gerar litígios e confusões práticas que prejudicam proprietários e compradores.
Os fatos são simples: o Banco do Brasil participou de um leilão de imóvel alugado a um espólio e saiu vencedor. Acreditando estar habilitado a tomar posse e interromper o fluxo de receitas de aluguel, o banco cessou o pagamento mensal de R$ 3 mil a partir de março de 2024. Meses depois, quando o proprietário original (por meio de seu espólio) cobrou os aluguéis devidos, o banco resistiu dizendo que já era dono, logo não devia mais nada. Errado. O tribunal, relendo os autos, constatou que o auto de arrematação nunca fora assinado pelo juiz—requisito imprescindível segundo a Lei de Locações (Lei 8.245/1991, arts. 9º, III e 23, I) e o Código de Processo Civil.
A norma é cristalina: “a mera ocorrência da praça e o lance vencedor não operam, de plano, a transmissão da propriedade”. Sem a finalização formal do processo executório (que inclui a assinatura do magistrado no auto), o vencedor é apenas detentor de um direito pessoal em face do executado, não proprietário do imóvel. Isso significa que durante todo o período—de março de 2024 até a decisão em 2026—o Banco do Brasil era, legalmente, um mero ocupante sem direito de reter aluguéis. O proprietário original continuava a sê-lo, e todos os frutos (aluguéis) lhe pertenciam.
O banco argumentou que havia feito consignação judicial de parte dos aluguéis (apenas os meses de julho a setembro de 2025), presumindo que isso resolveria a questão. A corte rejeitou. Consignação judicial é mecanismo defensivo que reconhece a obrigação; não serve como admissão tácita de propriedade conquistada. O magistrado determinou o despejo do banco e condenou-o ao pagamento integral de aluguéis desde março de 2024, com multa por ocupação indevida.
Essa decisão é crucial para proprietários e investidores imobiliários. Quantas vezes um comprador em um leilão assume o imóvel, interrompe o fluxo de renda, e só depois descobre que o processo nunca se completou? A sentença reafirma que o direito imobiliário brasileiro exige respeito escrupuloso a formalidades. Não é burocracia vazia: é a garantia de que ninguém rouba propriedade apenas por vencer uma praça. O cartório e o magistrado devem cumprir seu papel até o fim.
Para proprietários e gestores de imóveis em Tocantins e região que pretendem defender seus direitos em leilões ou arrematações, a lição é contundente: contrate advogado antes do leilão, não depois. Se você é o alienante (proprietário inicial) e desconfia que o processo executório está “esquecido” no judiciário, faça cobranças periódicas ao cartório para que o magistrado assine o auto. Se você é o arrematante, insista na conclusão formal: pague as custas, obtenha a assinatura, retire o mandado de imissão na posse e só então cesse pagamentos de aluguel. A vítima nesse caso foi o banco, que se adiantou em direito.
A jurisprudência consolidada já assentava essa regra, mas decisões como esta reforçam a mensagem. O STJ tem precedentes indicando que a arrematação é “ato bilateral” que exige participação ativa do juiz executivo para completar-se (Recurso Especial 1.169.076/SP). Agora, o tribunal tocantinense reaplica essa lógica com clareza: propriedade imobiliária é algo sério demais para ser “assumida” por mera expectativa. Formalismo? Sim. Injusto? Não—é a barreira que protege todos contra apropriação indevida.
Note-se que a sentença não prejudica apenas o banco: impactou o espólio-locador, que durante 20 meses ficou sem receber aluguéis enquanto o banco os retinha. Para famílias dependentes desse fluxo, atrasos na conclusão de processos executórios viram transferência forçada de renda. Eis por que a vigilância sobre formalidades processuais não é capricho: é garantia de direitos reais.
Se está em disputa envolvendo direito imobiliário e questões de propriedade em transações judiciais, esta decisão oferece fundamento robusto para argumentar que a ausência de assinatura magistral invalida qualquer pretensão de propriedade, posse ou retenção de frutos. É armadura jurídica contra a apropriação indébita disfarçada de vitória em leilão.
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Fonte consultada: www.conjur.com.br
