Nos dias 28 e 29 de maio de 2026, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, em parceria com o Conselho Nacional de Justiça, executou ação integrada de regularização fundiária que beneficiou centenas de famílias em cidades do norte do estado. Em Janaúba foram emitidos 20 títulos definitivos; Montes Claros chegou a 381 unidades regularizadas acrescidas de 47 legitimações de posse; Claro dos Poções completou 40 títulos referentes a conjunto habitacional. O movimento faz parte da iniciativa “Solo Seguro – Favela e Comunidades” e materializa aplicação prática da Lei Federal 13.465/2017, que instituiu regime de regularização fundiária urbana de núcleos urbanos informais.
A questão central não é meramente cartorial. Imóvel sem registro formal vale até 50% menos no mercado, não pode ser objeto de financiamento bancário, não é transmissível por herança com segurança jurídica, e suas ocupantes permanecem juridicamente frágeis. A regularização fundiária urbana (REURB) resolve esse entranhado problema estrutural através de mecanismo legal que combina legitimação fundiária (para casos simples) com saneamento administrativo de títulos e registros.
O Mecanismo Jurídico da REURB
A Lei 13.465/2017 criou duas modalidades: REURB-S (de interesse social, para famílias de baixa renda) e REURB-E (de interesse específico, para demais casos). O procedimento articula etapas administrativas e registrais que evitam judicialização desnecessária, simplificando acesso à propriedade formal sem sacrificar segurança jurídica.
A legitimação fundiária é instrumento chave: o Município (ou União, ou Estado, conforme o caso) reconhece a ocupação de boa-fé de imóvel público ou particular, por núcleo urbano informal anterior a 22 de dezembro de 2016, e emite título de propriedade registrável. Não se trata de usucapião (que exige ação judicial), mas de reconhecimento administrativo que posterga formalização.
O processo percorre etapas bem definidas: requerimento dos legitimados (famílias ocupantes); processamento administrativo com prazo para manifestação dos antigos proprietários e vizinhos confrontantes; elaboração de projeto de regularização fundiária (levantamento topográfico, definição de lotes, infraestrutura); saneamento do processo; decisão formal da autoridade municipal; expedição de Certidão de Regularização Fundiária (CRF); registro da CRF no cartório de imóveis. A Certidão é título executivo e produz efeito de escritura pública.
Impacto Econômico e Social
O efeito prático é transformador. Família que possuía apenas “posse mansa e pacífica” agora tem propriedade registrada em seu nome, transmissível por herança com segurança jurídica. O imóvel valoriza entre 30% a 50% e torna-se aceito por instituições financeiras como garantia de empréstimo. O acesso a crédito abre possibilidades de investimento produtivo, reforma da habitação, educação de filhos, pequeno negócio — efeitos multiplicadores que extrapolam a segurança imobiliária individual.
Na região norte de Minas Gerais, os números refletem fenômeno que acompanha expansão de programas REURB-S. Montes Claros, epicentro demográfico da região, totaliza 7.469 unidades regularizadas desde o início do programa, indicando escala significativa. Janaúba e Claro dos Poções completam movimento que envolve municípios de menor porte nos quais propriedade informal é problema estrutural herdado de ocupações históricas sem formalização.
Aspectos Jurídicos e Limites
A REURB não é solução ilimitada. A jurisprudência do STJ (consolidada em 2026) estabelece que legitimação fundiária só incide sobre núcleos urbanos informais efetivamente existentes até 22 de dezembro de 2016 — data de corte que impede retroalimentação de ocupações. Posterior a essa data, a ocupação informal não se beneficia do regime simplificado.
Adicionalmente, a Lei 13.465/2017 exige que a regularização se mostre viável sob critérios ambientais e de segurança. Ocupações em áreas de risco (encostas, várzeas sujeitas a alagamento, zonas de preservação permanente) não se qualificam para regularização fungível, devendo observar regras específicas de reassentamento ou compensação ambiental.
A questão de inclusão e exclusão em procedimentos REURB também gerou jurisprudência: decisões do TJMG reconhecem que Município não pode injustificadamente recusar inclusão de beneficiários que preenchem critérios legais. Houve caso onde legitimação de posse foi reconhecida judicialmente após recusa municipal, estabelecendo precedente de controle sobre discricionariedade administrativa nesta matéria.
Acesso a Recursos e Custos
Na modalidade REURB-S, muitos custos de registro e processamento são cobertos por recursos públicos, garantindo acesso real das famílias de baixa renda. O Município pode ser financiador do próprio processo, reduzindo barreiras econômicas que historicamente impediam formalização.
Para famílias que enfrentam dificuldades em regularizar propriedade urbana informal, a REURB representa institucionalização de direito antes precário. O papel de advogado nessa context o é tanto orientador da família através do processo quanto fiscal de conformidade municipal — garantindo que autoridades cumpram prazos e critérios legais.
Perspectiva Futura
A escalada de iniciativas como a “Solo Seguro” indica priorização política da regularização fundiária como agenda permanente. O CNJ e tribunais estaduais estabelecem metas anuais de unidades regularizadas, sinalizando que este não é programa episódico mas estrutural.
A agenda também se conecta a objetivos de desenvolvimento sustentável (ODS 11 — cidades e comunidades sustentáveis) e ao reconhecimento jurisprudencial de que segurança de posse é direito fundamental que habilita exercício de outros direitos. Propriedade regularizada não é apenas ativo econômico — é fundação de dignidade e cidadania para famílias que permanecerem décadas sem formalização.
Para advogados atuantes em direito imobiliário em Minas Gerais, a regularização fundiária crescente oferece frente de atuação em defesa de comunidades urbanas vulneráveis, tanto na orientação de famílias quanto na fiscalização de procedimentos administrativos municipais. O conhecimento profundo de REURB, legitimação fundiária e registral é competência cada vez mais demandada no estado.
Onde se informar e obter ajuda
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Fonte consultada: www.tjmg.jus.br
